Günümüzde gayrimenkullerin kiralanması hususu ve kiraya veren-kiracı ilişkisi önemli uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Kiraya verenin maliki olduğu gayrimenkulündeki kiracısını söz konusu taşınmazından çıkartmak için birden fazla hukuki yol ve etken vardır. Bu hukuki yollardan biri olan “Tahliye Taahhütnamesi” belki de en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. Maddesi uyarınca Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bu hükümden yola çıkarak taraflar arasında karşılıklı rıza ile imzalanan tahliye taahhütnamesi sonucunda kiracı taahhütnamede belirtilen tarihte söz konusu taşınmazdan çıkmayı taahhüt eder. Elbette Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği hususunda belli şartlar mevcuttur;
- Tahliye taahhütnamesi yazılı şekilde olmalıdır. Basit bir kağıt üzerinde tahliye taahhütnamesi imzalanması yeterli olacaktır.
- Tahliye taahhütnamesine konu taşınmazın hangi tarihte boşaltılması gerektiği net bir şekilde belirtilmelidir.
- Tarafların iradesi sakat olmamalıdır ve taraflar karşılıklı rıza ile bu taahhütnameyi geçerli kılmaktadırlar.
- Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte imzalanamamaktadır. Eğer kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte tahliye taahhüdü imzalanırsa bu geçersiz bir taahhütname olacaktır.
Önemle vurgulamak gerekir ki, son sırada belirttiğimiz şart Yargıtay’ın birçok kez hakkında hüküm verdiği bir husus olmakla beraber uygulamada da çokça kez karşılaşılan bir sorundur. Özellikle avukatlar nezdinde düzenlenmeyen bu tip tahliye taahhütlerinde bu problem doğmaktadır. Öte yandan, bir başka ele alınması gereken durum tahliye taahhütnamesi tarihler doldurulmamış şekilde imzalanırsa ne olacağıdır.
Yargıtay’ın vermiş olduğu son kararlar çerçevesinde; kiracı tarafından tarih kısmı boş imzalanıp kiraya verene teslim edilen tahliye taahhütnamesi daha sonra doldurulup dava veya icra takibi yoluna başvurulması halinde geçerli kabul edilecektir. Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce düzenlenmesi, tarafların arasındaki anlaşmaya aykırı bir şekilde doldurulması sebepleriyle geçersizliğinin kabul edilmesi için ispat yükü kiracı tarafa ait olacaktır. Kiracının bu iddiaları ispatlayamaması halinde boş tarihli tahliye taahhüdünün geçersizliğinden bahsedilemeyecektir.
Buna ilişkin olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.04.2017 tarihli 2017/3375 Esas sayılı 2017/5834 sayılı Kararında “…Mahkemece; talebin konusu olan düzenleme tarihi ve tahliye tarihi boş olarak imzalanmış tahliye taahhütnamesinin aynı yasanın 375/1-ç maddesinde belirtilen belge niteliğinde olmadığı, her ne kadar talep eden vekili yargılama sırasında bu belgenin dosyaya sunulamadığı ve sunulmuş olması halinde kendi lehlerine karar verilmesinin gündeme gelebileceğini belirtmiş ise de bu belgenin fotokopi olduğu, belgenin aslının verilmesi halinde dahi tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile birlikte yapıldığının ispatı bakımından yeterli olmadığı, kaldı ki belgenin boş olarak imzalanmış olması da belgenin geçersizliği anlamına gelmediği -beyaza atılan imza- belgenin içeriğinin karşı tarafa duyulan güven gereği istediği şekilde doldurması yetkisinin de belgeyi imzalayan tarafından verildiği, bu sebeplerle tahliye taahhütnamesinin boş olarak imzalanması içeriğinin imzalayan kişinin iradesi dışından olmadığı gibi ve yukarıda da belirtildiği üzere mecura girildikten sonra ve kira ilişkisi başladıktan bir süre sonra belgenin imzalanarak karşı tarafa verilmesi nedeni ile yargılamanın yenilenmesi şartlarının oluşmadığı anlaşıldığından talebin reddine karar verilmiş, hüküm dava vekili tarafından temyiz edilmiştir. SONUÇ: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplerle ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesi üzerine… …ONANMASINA ….”
şeklinde hükmü ile de bu durum nihayete erdirilmiştir. Ayrıca tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi sırasında veya öncesinde düzenlenemeyeceğinden bahsetmiştik. Eğer tarih yazılarak bir taahhütname oluşturulacaksa, yine Yargıtay içtihatlarında bu süre ortalama olarak kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonra en az bir ay olmasıdır.
Konuya ilişkin olarak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu 04.10.1944 tarihli 1944/15 Esas sayılı 1944/28 sayılı Kararında;
…İlk kira sözleşmesinin yapıldığı sırada verilen tahliyetaahhüdü geçerli değildir. İlk kira sözleşmelerine konulan tahliye taahhütleri, kira sözleşmelerinin, yasal olarak kendiliğinden uzamasını sağlayan hükmünü etkisiz duruma getirdiği için hukuka aykırı ve geçersizdir… olarak karar vermiştir.