6098 SAYILI KANUNA GÖRE KİRA BEDELİ VE TESPİTİ
İlk olarak Borçlar Kanunu'nda 343-345 maddelerinde düzenlenen bu durum konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin olarak uygulanacağı belirtelim.
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre
değiştirilebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının 15 gün önceden bildirimde bulunmaması halinde sözleşme 1 yıl süreyle yenilenmiş sayılmaktadır. Genel olarak kira sözleşmeleri, sözleşme serbestisi gereğince belirli bir şekle tabi değildir. Bu sebeple yapılan kira sözleşmelerindeki hususi şartlara çok dikkat etmek gerekmektedir. Sözleşmede belirtilen durumlar bizatihi uygulama alanı bulacaktır. Kira sözleşmesi denilip geçilmemeli ve bir hukuki yardım alınmalıdır.
Kira Bedeli Tespit Davası
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira
döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Tespit davası niteliği itibariyle bir yenilik doğuran davadır. Kira sözlşemesinin B.K. 347/1,f.l çerçevesindeyenilenmesi halinde kira döneminin herhangi bir tarihinde bu dava açılabilir.
B.K. 345, f.2 uyarınca verilecek tespit kararının uygulanabilmesi için kiraya verenin yukarıda da belirtilen iki durumdan birini yerine getirmesi gerekmektedir. Yeni kira döneminin başlamasına 30 gün kala tespit davası açabilir ya da aynı süre içerisinde kiranın arttırılacağını yazılı olarak kiracıya bildirmelidir.
Kiralayanın yatırdığı bedel bir sonraki dönemde de aynı olursa ve kiraya verenin herhangi bir irade ortaya koymaması durumunda kira ilişkisinin önceki haliyle devam ettiğine ilişkin bir karine mevcuttur. Burada ihtirazi bir kayıt koyarak paranın alınması hali varsa bu karine söz konusu olmaz ve tespit davası açma hakkı kaybedilmiş olmaz.
Av. Mustafa EKEN